Locação na NFS-e

1. O que mudou

Até agora, alugar um imóvel ou um equipamento não era considerado serviço e, por isso, não gerava nota fiscal de serviço nem ISS. A reforma tributária alterou esse enquadramento: a Lei Complementar nº 214/2025 passou a tratar a locação, o arrendamento e a cessão temporária de bens como operações sujeitas ao IBS e à CBS.

Na prática, a locação virou uma operação que precisa de documento fiscal eletrônico, e o documento escolhido foi a NFS-e do padrão nacional.

O problema é de calendário. Os códigos específicos para locação já foram definidos, mas ainda não estão liberados no ambiente de produção. Este informativo trata do que fazer nesse meio-tempo.

2. Qual código usar hoje

Conforme o Perguntas e Respostas da NFS-e (versão 1.00, setembro de 2026), publicado no portal oficial da NFS-e, o código a ser utilizado neste momento é:

Atenção: essa orientação é temporária. Os códigos específicos de locação, listados adiante, não devem ser usados antes de a plataforma nacional liberá-los oficialmente. Uma nota emitida com código que ainda não está em produção é rejeitada.

3. Os códigos que virão

A estrutura prevista pela Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 007/2026 contempla uma situação para cada tipo de operação. Quando forem liberados, a Target avisa quais adotar em cada contrato.

A quarta linha é o caso mais comum fora do aluguel tradicional. Cessão de espaço para antena, quiosque ou estacionamento aparece com frequência na receita de condomínios e associações, que até aqui não emitiam documento fiscal por essas entradas.

4. Onde emitir: só no Emissor Nacional

Toda nota do item 99 precisa ser autorizada pela Sefin Nacional, por um dos emissores nacionais disponíveis: o emissor web, a API integrada ao sistema da empresa ou o aplicativo para celular.

5. O ISS não é destacado

As notas emitidas pelo item 99 não destacam ISSQN. No campo de tributação do ISS, o preenchimento correto é a opção 4, não incidência.

Isso não significa que a locação deixou de ter efeito tributário. Ela saiu da lógica do ISS, que alcança serviços, e entrou na lógica do IBS e da CBS, que alcançam operações com bens e com serviços. A NFS-e, aqui, é o instrumento de registro da operação no novo sistema, e não um documento de cobrança de ISS.

6. Quanto incide, e sobre quem

A locação não entra no regime pela alíquota cheia. A Lei Complementar nº 214/2025 reduz em 70% as alíquotas de IBS e CBS sobre locação, arrendamento e cessão de bens imóveis (art. 261). Para locação residencial há ainda um redutor social, um abatimento fixo mensal por imóvel, corrigido pelo IPCA (art. 260), que não alcança imóvel comercial.

Quem emite também tem regra própria. A pessoa física que aluga imóveis só se torna contribuinte quando cumpre dois requisitos ao mesmo tempo: receita de locação acima do limite anual previsto na lei e pelo menos três imóveis distintos alugados. As obrigações acessórias dessa pessoa física, inscrição no CNPJ e emissão de documento fiscal, têm marco próprio de início.

Esses pontos definem o custo real de cada contrato e merecem leitura caso a caso. A Target faz esse enquadramento junto com o cliente.

7. Até quando esta orientação vale

O código genérico é uma ponte, e ponte tem as duas margens conhecidas. Estes são os marcos que mudam o que está escrito aqui.

• Fevereiro de 2026. A Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 007 define os códigos próprios de locação, arrendamento e cessão, e o leiaute de IBS e CBS na NFS-e.
• Hoje. Os códigos específicos ainda não estão em produção. A nota sai com 99.01.01, pelo Emissor Nacional, com a descrição carregando o que os campos ainda não carregam.
• Sem data definida. A plataforma nacional libera os códigos 99.03 e 99.04. A partir daí cada contrato passa a usar o código da sua operação, e este informativo é revisto.
• 2027. Entram as obrigações acessórias da pessoa física locadora enquadrada como contribuinte, inscrição no CNPJ e emissão de documento fiscal.
• Até 2033. A transição do IVA dual se completa. Até lá, contratos de locação de prazo longo convivem com dois sistemas e precisam de cláusula que trate do repasse.

8. Como preencher a nota enquanto não há campos próprios

O leiaute atual da NFS-e ainda não tem campos estruturados para tudo que um aluguel envolve: qual bem, qual contrato, quais deduções. Enquanto isso, a descrição faz o trabalho que os campos fariam. Sugerimos preencher assim:

O cuidado aqui é de rastreabilidade. Quando os códigos específicos forem liberados, será possível identificar cada operação já emitida com o código genérico sem refazer o histórico.

9. O que conferir na sua empresa

Durante a transição, quem emite as notas e o setor fiscal precisam revisar os pontos abaixo.

• Usar o código 99.01.01 em todas as locações, até a liberação dos códigos específicos.
• Emitir pelo Emissor Nacional, por web, API ou aplicativo, e nunca pelo sistema da prefeitura.
• Marcar o ISS como 4, não incidência.
• Descrever o bem e a operação por inteiro no campo de descrição.
• Informar o número do contrato no documento de referência.
• Registrar valores adicionais e deduções, como IPTU e condomínio, nas informações complementares.
• Manter os contratos de locação organizados, com valores e vigência corretos.
• Acompanhar as atualizações da plataforma nacional. Esse monitoramento é nosso, e a mudança chega ao cliente por aviso.

10. Por que isso importa para o seu negócio

A locação já está dentro da reforma tributária, mas a documentação fiscal ainda está em adaptação técnica. Nesse intervalo, a segurança da operação depende de duas coisas: usar o ambiente certo e descrever bem a operação na nota.

A empresa que organizar desde agora os contratos, o cadastro de imóveis e bens e a regra interna de emissão atravessa a liberação dos códigos específicos sem retrabalho, sem nota rejeitada e sem operação a descoberto de documento.

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